Indexatie huur van 14,5% als gevolg van oorlog is geen onvoorziene omstandigheid
Huurder huurt een praktijkruimte en verhuurder heeft aan huurder medegedeeld dat de huur per 1 januari 2023 met 14,5% wordt geïndexeerd. Huurder stemt hier niet mee in omdat de huurder van mening is dat het percentage als gevolg van de explosieve stijging van de energiekosten als gevolg van (onder meer) de oorlog in Oekraïne onredelijk hoog is. Volgens huurder is deze situatie aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, zodat verhuurder de ongewijzigde instandhouding van de tussen partijen van kracht zijnde indexeringsclausule in redelijkheid niet mag verwachten. Verhuurder is het met deze stelling oneens en spant een kort geding aan. Wie krijgt gelijk?
De rechter stelt huurder in het ongelijk. Volgens de rechter zijn de energieprijzen als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne zeer aanzienlijk gestegen. Partijen hebben daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden. Dit is echter geen onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule. Volgens de rechter hebben partijen juist met die clausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt.
Redelijkheid kan in de weg staan
Toch laat de rechter wel wat ruimte bestaan. Volgens de rechter kan de redelijkheid in de weg staan aan het doorberekenen van de overeengekomen indexering omdat het CBS de berekeningsmethode heeft aangepast. Eerder werd de CPI (onder andere) gebaseerd op de energieprijzen van nieuw afgesloten energiecontracten. De nieuwe berekeningsmethode neemt ook lopende (vaste) energiecontracten mee en geeft dus een realistischer beeld van de energieprijzen die huishoudens daadwerkelijk betalen.
Dat het CBS de nieuwe berekenmethode pas met ingang van juni 2023 gaat toepassen, zodat per de in deze procedure aan orde zijnde huurprijswijzigingsdatum (1 januari 2023) nog sprake was van een door het CBS gepubliceerd prijsindexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode, leidt niet tot een ander oordeel. Het is immers voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid, vindt de rechter.
In overleg
Volgens de rechter moeten partijen daarom nu in overleg omdat dit voortvloeit uit artikel 17.4 van algemene voorwaarden ROZ. Artikel 17.4 bepaalt dat als het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, partijen een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren, met de mogelijkheid om, voor zover partijen het daarover niet eens worden, daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS.
Toch lijkt de kans vrij klein dat huurder gelijk krijgt. Het CBS heeft al aangegeven dat de oude berekeningsmethode niet onjuist is en daarmee de eerder gepubliceerde indexcijfers in stand blijven. Dat de oude berekeningsmethode daarom tot een te hoog en niet reëel prijsindexcijfer leidt is daarom zeer onwaarschijnlijk.
Er zullen ongetwijfeld meer uitspraken volgen waarin de indexatie door huurder wordt aangevochten. In deze kort geding-uitspraak had huurder geen succes. Wij houden je op de hoogte van de ontwikkelingen.
De link naar de uitspraak:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:8786
*bron: NVM
